“قانون الإقامة” لاعب قوي على ساحة الطلب العقاري الإماراتي

دعا تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي السلطات الإماراتية على المستوى الاتحادي أو المحلي إلى سرعة إصدار القانون الخاص بتنظيم مسألة تأشيرات الإقامة لمشتري العقارات من غير المواطنين الإماراتيين، بحيث تضع إطارا قانونيا يسمح لمشتري العقارات والمستثمرين بزيارة عقاراتهم ورعايتها، وبالتالي تعزيز الطلب على العقارات .

وقال التقرير إن القوانين المحلية الإماراتية لا تضع عقبات أمام بيع العقارات لجنسيات مختلفة، لكنها تضع شروطا بالنسبة للإقامة، أي أن الاستثمار وشراء منزل أو عقار شيء والحصول على الإقامة شيء آخر .

وأشار التقرير إلى توقعات بصدور قانون ينظم العلاقة بين مطوري العقارات والمستثمرين، وسيعالج ما نجم عن التضارب السابق، والذي انبثقت منه الممارسات السابقة من قبل مطوري العقارات .

وكشفت مؤسسة التنظيم العقاري قبل شهور عن توصية بمنح المستثمرين العقاريين تأشيرة زيارة، تمكنهم من الدخول والخروج من وإلى دبي لمتابعة مصالحهم الاستثمارية في السوق العقاري، حيث رفعت لجنة مؤلفة من دائرة أراضي وأملاك دبي ودائرة الجنسية والإقامة بدبي والقيادة العامة لشرطة دبي إلى الجهات المختصة مقترح منح مالك العقار تأشيرة دخول خاصة مماثلة لتأشيرات تمنحها دول أخرى وتنتهي صلاحيتها بانتهاء ملكية المستثمر للعقار في حالة بيعه .

وكانت شركات كبرى مثل إعمار العقارية قد حصلت على استثناءات لمنح مشتري عقاراتهم تأشيرة إقامة دائمة مع كل عقار مباع، وتقوم الآلية على منح تأشيرة الإقامة لمشتري العقار بحيث يكون المطور العقاري كفيله لا العقار ذاته لعدم وجود قانون ينص على ذلك صراحة أو ضمنا .

وبحسب دائرة الجنسية والإقامة في دبي فإنه لا يوجد بند صريح في القانون ينص على أن تملك العقارات يرتب للمشتري الحق في الحصول على تأشيرة إقامة، حيث لا ربط بين الإقامة وتملك العقارات .

وقال التقرير إنه مع ذلك فان شركات التطوير العقاري عمدت الى وضع منح ميزة الإقامة الدائمة لملاك العقارات لجذبهم إلى شراء تلك العقارات، وأثمرت تلك الميزة جذب العديد من مشتري العقارات إلى إمارة دبي وغيرها من الإمارات التي تبعت دبي في منح تلك الميزة .

وبعد توصية مؤسسة التنظيم العقاري في دبي بتنظيم الإقامة لملاك العقارات، جاء تحذير المؤسسة لمطوري العقارات بعدم الترويج للعقارات عبر تلك الطريقة، حيث نصحت المؤسسة المشترين بعدم الانجرار خلف الإعلانات التي تروج لبيع الشقق مقابل الحصول على إقامة، إذ إنها مخالفة للقانون .

وقال تقرير المزايا إن وعود شركات التطوير العقاري بمنح تأشيرات الإقامة لمشتري العقارات وعائلاتهم كانت عاملا مؤثرا في تنشيط الطلب على العقارات . وعليه فقد لجأ العديد من مطوري العقارات ووكلاء البيع والتسويق إلى استغلال فرصة الحصول على تأشيرة إقامة، عند تملك العقار، وسيلة للإعلان عن تلك العقارات وتسويقها، بل إن البعض أصبح يدعي أن لدى أصحاب العقارات الحق في الحصول على تأشيرة إقامة طالما تملكوا عقارا في دولة الإمارات .

ولكن الأمر في الحقيقة لا يبدو كذلك، إذ إن شراء العقار وتملكه لا يترتب عليه بالضرورة الحصول على حق الإقامة، وإن كان ذلك أساسا يستخدم لترويج العقارات وتسويقها .

وتشهد دبي انتعاشا عقاريا منذ سمحت الحكومة للأجانب في عام 2002 بالاستثمار في العقارات، واقرت الإمارة في 2006 قانونا عقاريا يسمح للأجانب بالتملك الحر في بعض المناطق .

وقال التقرير إن قانون تسجيل العقارات في دبي رقم (7) لعام ،2006 سمح لمواطني دولة الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي بالتملك الحر لأي عقار في أي مكان في دبي، كما يسمح للأجانب بالتملك على أساس التملك الحر أو التملك المحدد بفترة زمنية في مناطق محددة في الإمارة .

وعندما صدر القانون قبل عامين، أكد مدير عام إدارة الجنسية والإقامة في دبي حينها “ليس ثمة قوانين أخرى تغير واقع تصاريح الإقامة، فلا تمنح تأشيرة الإقامة الدائمة بمجرد تملك المستثمرين للعقار” . وأضاف أن حصول الوافدين بعد تملكهم للعقارات على الإقامة يأتي تحت كفالة شركات التطوير العقاري، ولا ينجم ذاتيا عن تأشيرات الإقامة الحق في الحصول على تصاريح عمل، إذ يقع على عاتق شركات التطوير التي وعدت بتأمين تأشيرات إقامة لمشتريها حل المشاكل التي تترتب على تلك الوعود والتي لا تملك بالأساس الحق في قطعها لمصلحة عملائها من المشترين .

وبين التقرير أن تصريحات المسؤولين تشير إلى أن القانون الجديد للتأشيرات سيطبق بأثر رجعي على الأشخاص الذين حصلوا بالفعل على تأشيرات الإقامة، أي سيتم تعديل التأشيرات لتتناسب مع القانون الجديد .

وقال التقرير إنه مع أن تملك العقارات في دبي لا يشترط الإقامة للمشترين، إلا أن الحصول على تأشيرة إقامة سارية المفعول ضروري وشرط لحصول صاحبها على خدمات الهاتف الأرضي وجميع الخدمات التي تقدمها هيئة كهرباء ومياه دبي بالإضافة إلى امتلاك حساب مصرفي والحصول على رخصة قيادة وما إلى ذلك .

ومؤخرا، ذكرت أنباء صحافية، أن بعض المطورين الرئيسيين في دبي، ألغوا شرط تأمين المستثمرين بتأشيرات إقامة لدى شراء العقارات من عقود البيع .

وبحسب ما نقل عن مطورين فقد أخطرت شركة إعمار العقارية مطوري العقارات الثانويين بضرورة الكف عن إصدار تأشيرات إقامة إلى إشعار آخر . كما نقل عن شركة الاتحاد العقارية تأكيدها أن الحصول على تأشيرات الإقامة غير مرتبط آليا بشراء العقارات، موضحة أن الجهة المسؤولة عن منح الإقامة هي إدارة الجنسية والإقامة .

ويشكل الأجانب أكثر من 80 في المائة من سكان الإمارات التي يقطنها حوالي 1 .4 مليون نسمة أغلبهم من شبه القارة الهندية وإيران والدول العربية . وترى أوساط عديدة أن بند الإقامة شكل عامل جذب كبيراً لعقارات الإمارات . وفي السياق، قالت اي .ان .جي الهولندية للخدمات المالية إن إقبال الأجانب على شراء العقارات في دبي قد يتراجع بعدما قالت “مؤسسة تنظيم العقارات” في الإمارة إن ملاك المساكن من المغتربين غير مؤهلين تلقائيا للحصول على حقوق إقامة طويلة الأمد .

وقالت اي .ان .جي ان وجود تلك العقارات التي يشتريها المغتربون في دبي كان عاملا رئيسيا في دفع الطلب وان أي قرار من جانب الجهات التنظيمية بمراجعة وضع تصاريح ملاك المساكن الحاليين سيخلق “حقل ألغام قانونيا” وقد يضر بصورة الإمارة .

تقرير المزايا بين أن تبني حكومة دبي لمقترح مؤسسة التنظيم العقاري بشأن تنظيم مسألة منح تأشيرات الإقامة لمشتري وملاك العقارات الأجانب في دبي سيؤدي إلى اختبار حقيقي لأشكال الطلب وأحجامها في دبي .

إيجارات أبوظبي زادت بين 25% و50%

رأى تقرير المزايا القابضة العقاري الأسبوعي أن ارتفاع أسعار الإيجارات في أبوظبي يشكل هاجسا يقض مضاجع السلطات الرسمية والقطاعات التجارية والاستثمارية والأهلية، لما يشكله من ضغط على معدل التضخم المرتفع في العاصمة . وقال التقرير إن إيجارات المساكن في أبوظبي ارتفعت خلال النصف الأول من العام بنحو 25 في المائة في كثير من المناطق، ووصلت إلى 50 في المائة في أخرى، مقارنة بأواخر العام 2007 في ظل ازدياد معدلات الطلب ومحدودية المعروض من الوحدات السكنية . وكان تقرير أصدرته دائرة التخطيط والاقتصاد في أبوظبي مؤخرا قدر نسبة زيادة الإيجارات خلال الربع الأول من العام الحالي بحوالي 18 في المائة، كما أشارت إلى أن تكاليف السكن تستحوذ على نحو 50% من دخول الأسر مع اختلاف في النسبة بحسب مستوى دخل كل أسرة .

قال التقرير إن الطلب القوي وارتفاع أسعار مواد البناء أدى في ظل محدودية الوحدات السكنية المتاحة؛ سواء القائمة أو الجديدة، إلى دفع الإيجارات إلى مستويات كبيرة مقارنة بالسنوات السابقة، ما أدى إلى خلق أزمة بين المستأجرين والملاك ما وضع ضغوطا على الحكومة للحد من الزيادات الايجارية وكبح التضخم . وتشهد أبوظبي طلبا قويا على العقارات السكنية، وتقدر حاجة العاصمة الفورية من الوحدات السكنية الجديدة بنحو 20 ألف وحدة بحسب دراسة أصدرتها غرفة تجارة وصناعة أبوظبي مؤخرا، وهو الأمر الذي أسهم في ارتفاع غير طبيعي في الإيجارات، إلى جانب الأسباب الأخرى المتعلقة بارتفاع تكاليف البناء والتضخم وتراجع الدولار .

وتشير تقارير اقتصادية إلى أن قيمة الاستثمارات العقارية بأبوظبي مرشحة لتجاوز 640 مليار درهم بحلول عام ،2012 وأن قيمة المشاريع التي أعلن عنها العام الماضي تقارب 100 مليار درهم، حسب تقرير أصدرته شركة المزايا القابضة في وقت سابق .

وللسيطرة على ارتفاع الإيجارات، كشف نائب مدير مجلس أبوظبي للتطوير الاقتصادي ورئيس لجنة فض المنازعات الإيجارية، محمد راشد الهاملي، عن “عزم حكومة أبوظبي قريباً بناء آلاف من الوحدات السكنية من الإسكان المتوسط في المناطق المحيطة بالعاصمة في مسعى يستهدف التخفيف من حدة أزمة السكن، وخفض أسعار الإيجارات التي وصلت إلى مستويات قياسية في الإمارة” .

ويرى تقرير المزايا أن أبوظبي أوجدت تشريعات تحدد زيادة الإيجارات بنسبة 5 في المائة خلال العام . وهناك تكهنات تفيد بوجود المزيد من التعديلات على ذلك القانون الذي ينظم زيادات الإيجار مع إمكانية تجميد الزيادة على الإيجار، أو تخفيض تتابع الزيادات إلى سنتين، وفقا لما هو معمول به حاليا في دبي .

وقال التقرير إن بعض التقارير التي أوردتها الصحف المحلية أشارت إلى إمكانية إجراء المزيد من التعديلات المحتملة التي يمكن أن تدخل حيز التنفيذ والمطلوبة في سوق الإيجار في أبوظبي . وتشمل تقييد تواتر زيادات الإيجار وتوفير الحوافز الحكومية الممنوحة للمطورين لتوفير مساكن منخفضة التكلفة في حين أن القانون قم (20) لعام 2006 قيّد تصاعد الإيجارات في أبوظبي قبل 12 شهرا .

ويعالج القانون رقم (20) لعام 2006 التزامات الإيجار والتأجير بما يخص الممتلكات المستخدمة للأغراض السكنية والصناعية والتجارية والأنشطة المهنية أو الحرفية في أبوظبي . ولا ينطبق القانون على الأراضي الزراعية والممتلكات ذات الصلة، والأراضي والممتلكات التي تملكها الحكومة والمستأجرة للأغراض السكنية والممتلكات المؤجرة لممارسة الأنشطة السياحية والفنادق والشقق بما في ذلك شقق وأماكن إقامة الموظفين .

وقال التقرير إن القيود والمحددات المفروضة على زيادات الإيجار السنوية هي إحدى السمات الرئيسية للقانون، ولها أهمية خاصة بالنسبة للمستأجرين من جهة، وبالنسبة للسلطات الرسمية من جهة أخرى لشعورها بالقلق إزاء حدوث زيادات كبيرة في الإيجارات التي يطلبها الملاك الذين يسعون لاستغلال التفاوت بين العرض والطلب من الممتلكات في أبوظبي .

ونتيجة لذلك، يحدد القانون الحد الأقصى للنسبة المئوية التي يمكن زيادتها سنوياً على الإيجار في حال أن يكون العقار المؤجر لمدة 3 سنوات أو اقل . وهذه النسبة حددت بالأصل بما نسبته 7 في المائة، ولكن خفضت هذه النسبة لدى المراجعة السنوية لعام 2008 إلى 5 في المائة . لا تنطبق زيادة الحد الأقصى فقط على الإيجار ولكن تطبق أيضاً في حال تجديد مدة عقد الإيجار إلى المستأجر الحالي أو على المستأجر الجديد لذلك العقار .

وقال التقرير إن القانون رقم (20) لعام 2006 قد قدم مراجعة شاملة لنظام عقود الإيجار المعمول بها في أبوظبي . كما يتطرق القانون إلى الالتزامات على عاتق كل من المالك والمستأجر . ووفقا لأحكام القانون، وقرار المجلس التنفيذي رقم 41 لعام،2006 فقد تم إنشاء لجنة لتسوية المنازعات الخاصة بالإيجار والتي تخص كلاً من الملاك والمستأجرين .


أخبار الشركات

في الكويت، حققت شركة دبي الأولى للتطوير العقاري، إحدى الشركات المملوكة لشركة المزايا القابضة، نجاحا كبيرا خلال قيامها بتغطية الاكتتاب في زيادة رأس المال من 22 مليون دينار إلى 94 مليونا في غضون أسبوعين، محققة بذلك خطتها للاستحواذ على شركة الواجهة المائية الأولى، حيث ترمي الشركة إلى اكتمال خطة الزيادة إلى 100 مليون دينار في الأسبوع الأول من أكتوبر/ تشرين الأول .

من جهتها وقعت شركة “الشاهد” وشركة مداخل العقارية عقدا للتصميم المعماري مع المكتب الاستشاري العالمي (اتكنز) ATKINS لإنشاء البرج الراقص “الدانسينج تاور” الذي يقع على ارتفاع 60 طابقا في مدينة الكويت، وسيحتوي على مكاتب استثمارية بتصميمات عالمية إلى جانب فندق 5 نجوم .

قال ان المشروع سيمثل علامة معمارية في الأبراج الواقعة داخل مدينة الكويت . ويتكون البرج الراقص من برجين في منطقة شرق البرج الأول بارتفاع 63 طابقا، والبرج الثاني 50 طابقا وبمتوسط 700 متر مربع للدور، وعلى مساحة كلية 5600 متر مربع، فيما تبلغ تكلفة البرج 160 مليون دينار، ومن المتوقع أن ينجز خلال 4 سنوات .

وبدأت الشركة الكويتية للاستثمار قبل فترة قصيرة تسويق مشروع لوجيستي ضخم في الهند بقيمة إجمالية تبلغ 430 مليون دولار، حيث ستسوق الشركة حصة من هذا المشروع لعملائها في السوق الكويتي بالتعاون مع مصرف الخليج التجاري مدير المشروع، وتسوق شركة أثمان الاستثمارية هي الأخرى حالياً إلى جانب الشركة الكويتية للاستثمار، حصة من المشروع في الكويت، بينما تعهد مصرف الإمارات بتسويق جزء من المشروع للعملاء في الأسواق الإماراتية . والمشروع سيكون عبارة عن مدينة لوجيستية متكاملة في مدينة بومباي، في موقع استراتيجي متميز لا يبعد سوى 15 كيلومتراً عن أكبر ميناء في الهند، بالإضافة إلى قربه من احد المطارات الحيوية هناك .

وفي الإمارات، أعلنت ضمان بيع جميع وحدات البرج السكني ومجمع المكاتب في مشروع “بنايات ضمان” الواقع في مركز دبي المالي العالمي . ويشتمل المشروع على 3 .3 مليون قدم مربعة من المساحات المبنية وأضخم منطقة مكاتب مفتوحة في دبي توفر تقريبا نحو 48 ألف قدم مربعة من المساحات المكتبية الخالية تقريبا من الأعمدة الخرسانية . كما ترتفع الأبراج السكنية إلى 65 طابقا فوق المنصة الأساسية للمشروع، ويتضمن المبنى ستة طوابق سفلية فضلا عن فندق من فئة الخمس نجوم وموقف سيارات أتوماتيكي عند مستوى البهو .

وتعتزم شركة الدار العقارية تعديل مخططات مشروع نور العين التجاري السكني الذي تنفذه الشركة في مدينة العين والذي بلغت كلفته نحو ملياري درهم بحسب المخطط السابق للمشروع . وقالت الشركة إن التعديلات تأتي بما يتناسب مع رؤية مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني لتطوير مدينة العين التي وضعها المجلس بالتشاور مع شركات التطوير العقاري . ويتضمن المخطط المعدل لمشروع نور العين إنشاء مجمع متعدد الاستخدامات في مدينة العين، يضم العديد من المباني السكنية ومركزاً للتسوق وفندقاً ومكاتب ومجموعة من المرافق الترفيهية . وسيتم تخفيض ارتفاع المباني وفق التوجهات الجديدة التي أقرها مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني بالاتفاق مع “الدار العقارية”، والتي تهدف للمحافظة على الطابع العمراني الذي يميز مدينة العين .

من جهة أخرى أعلنت شركتا الدار وميلينيوم للتطوير أنهما ستقودان تطوير منطقة اسكندر المالية في أقصى جنوب ماليزيا بمحاذاة سنغافورة وبتكلفة عدة مليارات من الدولارات بتكليف من جلوبال كابيتال، وهي شركة استثمارية تمثل مستثمرين بارزين في دول مجلس التعاون الخليجي وماليزيا . وبصفتها المستثمر الرئيسي، تلتزم شركة جلوبال كابيتال، المكونة من تجمع استثماري يضم شركتي مبادلة والدار في إمارة أبوظبي و”ماليزيا فنتشورز” العضو في سرايا القابضة، ويونيتي كابيتال ومجموعة (ةطص) و”اسكندر انفستمنت بيرهاد” الماليزية باستثمار ما يزيد على 848 مليون دولار أمريكي (أي ما يعادل 9 .2 مليار رنجيت ماليزي) ينفق في شراء الأرض وتطوير البنية التحتية داخل “مديني إسكندر” الماليزية . وبالإضافة لكونها مستثمرا رئيسيا بالمشروع، تم تعيين شركة الدار كممثل للمالك ومطور رئيسي من قبل التحالف الاستثماري بينما تم تعيين شركة ميلينيوم للتطوير العالمية في ماليزيا، وهي إحدى شركات سرايا القابضة، كمدير للتطوير . وتبلغ مساحة “مديني اسكندر” حوالي 8 .103 مليون قدم مربعة، ويشغل مشروع المنطقة المالية حوالي 3 .15 مليون قدم مربعة منها وتبلغ مساحة البناء الإجمالية فيه 1 .42 مليون قدم مربعة .

وأبرمت دبي العالمية للأمن، اتفاقاً مع شركة نخيل، تعرض فيه دبي العالمية للأمن خدمات الحماية المائية لمشروع “العالم”، باستغلال كل ما لديها من إمكانات، ورجال مدربين ومعدات متطورة لضمان إحلال السلامة والأمن في المجتمع الذي ستدب فيه الحياة مستقبلا في الجزر .

كذلك، منحت شركة صن لاند جروب رسالة ترسية لشركة أرابتك للإنشاءات، إحدى شركات مجموعة أرابتك القابضة لإنشاء مشروعها دبي ووترفرونت اتريوم في مدينة العرب الجديدة الواقعة في منطقة مشروع النخيل في جبل علي ووترفرونت . وتبلغ قيمة المشروع 4 .2 مليار درهم ويشمل الأعمال الإنشائية والأعمال المدنية والأعمال الكهروميكانيكية والتجهيزات الخارجية والتسليم ويتوقع انتهاء المشروع في أواخر عام 2013 ويشمل المشروع السكني 3 أدوار سفلية و68 طابقاً علوياً ومساحته الإجمالية 273000 متر مربع أو حوالي 3 ملايين قدم مربعة .

وأعلنت شركة هيدرا العقارية، الانتهاء من أعمال الحفريات الخاصة ببرج حواء، الذي يعد البرج الأول على مستوى العالم المخصص حصريا لسيدات الأعمال والواقع في قلب منطقة داون تاون بالخليج التجاري في دبي .

وأعلنت شركة أستيكو لإدارة العقارات عن فوزها بعقد مبيعات وحدات مشروع “سنترال بارك”، الذي يعد من أحدث المشاريع السكنية في أبوظبي . ويتألف مشروع “سنترال بارك”، الذي يتجاوز حجم استثماراته ملياري درهم، من برجين يوفران 640 وحدة سكنية تتنوع ما بين غرفة وغرفتين وثلاث غرف .

كذلك، أعلنت “الفارعة للعقارات” عن تعزيز ممتلكاتها من الأراضي لتصل قيمتها إلى 3 مليارات درهم إماراتي في الإمارات، وذلك من خلال قيامها بامتلاك عدد كبير من الأراضي التي تتمتع بمواقع استراتيجية مهمة .

الى جانب ذلك، أعلنت “ديار للتطوير”، أنها ستقوم بكشف النقاب عن مشاريع مجمعاتها السكنية الجديدة خلال مشاركتها في معرض “سيتي سكيب دبي 2008” . وانطلاقاً من تحول الشركة الاستراتيجي من مطور للأبراج السكنية والتجارية إلى شركة متخصصة بتطوير المجمعات السكنية المتكاملة، ستقوم “ديار للتطوير” بإطلاع المستثمرين على عدد من مشاريع المجمعات السكنية التي ستطلقها قبل نهاية العام 2008 .